Šta znači REIT?
Izvor: www.colliers.com
Bez obzira na strukturu tvog investicionog portfolija, bilo da imaš sopstveni model ili koristiš modele savremenih investicionih "gurua" kao što su Voren Bafet, osnivač Berkshire Hathaway-a, poznat kao "Prorok iz Omahe", Piter Linč, osnivač investicionog fonda Fidelity Magellan Fund, ili Rej Dalio, osnivač Bridgewater Associates, tvoj portfolio treba da u određenoj meri sadrži i investicije u nekretnine.
Međutim, postavlja se pitanje na koji način investirati u nekretnine kada su zemljište i građevinski objekti u većini slučajeva izuzetno skupi i teško dostupni za nekoga sa prosečnim primanjima?
Šezdesetih godina prošlog veka, u SAD je osmišljeno rešenje koje je omogućilo svima da investiraju u nekretnine.
Šta je REIT (Fond za investicije u nekretnine)?
Izvor: www.assets-news.com
Gore pomenuto rešenje se naziva REIT (Real Estate Investment Trusts), što predstavlja zajednički naziv za kompanije čija je glavna delatnost investiranje u nekretnine (engl. Real Estate Investment) i koje posluju prema specifičnim propisima.
REIT-ovi omogućavaju pristup investiranju u nekretnine čak i sa ograničenim kapitalom. REIT je kompanija (ili fond) koja poseduje i, u većini slučajeva, upravlja različitim vrstama nekretnina koje generišu prihod. Najčešće su to različite vrste komercijalnih prostora, kancelarijski i stambeni objekti, skladišta, tržni centri, hoteli, zemljište itd.
Postoje i REIT-ovi koji finansiraju nekretnine. Američka pravila su preuzeta širom sveta, pa danas postoji više od 40 zemalja ili regiona sa regulativama za REIT.
Ukupno 5 milijardi ljudi živi u ovim zemljama. Globalno postoji 893 REIT kompanija sa ukupnom tržišnom kapitalizacijom od 2,5 biliona USD.
Izvor: www.reit.com
Srbija nije obuhvaćena ovim statistikama jer nema REIT regulative, za razliku od, na primer, susedne Bugarske.
U zemljama G7 postoje takve regulative, što nije iznenađujuće, jer su REIT-ovi 2021. godine značajno doprineli ekonomiji SAD-a:
- REIT-ovi su zapošljavali oko 307.000 ljudi sa ukupnim prihodima od 22,7 milijardi USD.
- Uključujući kompanije povezane sa REIT-ovima, dolazimo do 834.000 radnih mesta i 61,1 milijardi dolara isplaćenih plata u SAD na godišnjem nivou.
- REIT-ovi su akcionarima isplatili 92,3 milijarde dolara u dividendama.
- Investirali su 107,5 milijardi dolara u nove građevinske projekte ili održavanje postojećih objekata.
Na slici ispod možete pronaći ko ulaže u REIT-ove
Negativne strane:
U mnogim zemljama, REIT-ovi koriste posebne poreske propise, koji im omogućavaju špekulacije sa nekretninama, prodaju sa visokim hipotekarnim stopama, što može smanjiti pristupačnost stambenih objekata za stanovništvo.
Kako REIT funkcioniše i kako neka kompanija postaje Real Estate Investiment Trust?
Izvor: www.outlookindia.com
REIT-ovi imaju strukturu sličnu strukturi investicionog fonda, u kojoj investitori ulažu svoj kapital kako bi kupili akcije kompanije za nekretnine, s ciljem ostvarivanja prihoda. Glavni uslov je da ova kompanija (REIT) distribuira najmanje 90% svojih oporezivih prihoda akcionarima svake godine.
Ovo omogućava pojedinačnim investitorima da ostvare prihod od posedovanja nekretnina bez potrebe za direktnim kupovinama ili finansiranjem.
Ostali uslovi da bi kompanija bila REIT (prema američkom Zakonu, § 856):
- Najmanje 75% ukupne imovine mora biti u nekretninama, gotovini ili državnim obveznicama.
- Mora ostvariti najmanje 75% bruto prihoda od zakupa, hipotekarnih zajmova ili prodaje nekretnina.
- Distribuira 90% oporezivih prihoda akcionarima svake godine.
- Mora biti pravno lice koje je korporacija.
- Upravljačku ulogu vrši bord direktora.
- Posle prve godine poslovanja, mora imati najmanje 100 akcionara.
- Ne može imati pet ili manje osoba koje poseduju više od 50% akcija.
REIT-ovi se mogu klasifikovati prema načinu pristupa akcijama:
- Javno trgovani na tržištima kapitala.
- Zvanično registrovani, ali netrgovani: Ovo su privatni fondovi za nekretnine kojima upravljaju profesionalci. Investiraju direktno u nekretnine, ali nisu listirani na berzama i dostupni su samo značajnim investitorima, obično sa visokim minimalnim investicionim zahtevima.
- Privatni: Ovi REIT-ovi ne trguju svojim akcijama na berzama.
S operativnog aspekta postoje dve glavne vrste:
- REIT-ovi koji poseduju nekretnine (engl. equity REITs).
- Hipotekarni REIT-ovi (engl. mortgage REITs ili mREITs).
- Takođe, postoje i hibridni REIT-ovi koji kombinuju oba ova modela.
Od 2014. godine, REIT-ovi koji poseduju nekretnine (equity Real Estate Investment Trusts) postali su zasebna klasa u Globalnom standardu industrijske klasifikacije indeksa kao što su S&P (Standard and Poor\\\'s), DJIA (Dow Jones Industrial Average) i MSCI (Morgan Stanley Capital International).
Koji su prednosti i nedostaci investiranja u REIT?
Izvor: www.concreit.com
- Mogućnost investiranja u nekretnine sa malim ulaganjima: Za one koji žele da investiraju, a nemaju značajan kapital, REIT-ovi pružaju priliku za ulaganje u širok spektar nekretnina, što omogućava diversifikaciju vašeg portfolija.
- Zaštita od inflacije: Vrednost nekretnina obično raste u inflacionim periodima kada cene i zakupnine takođe imaju tendenciju rasta. Zato REIT-ovi mogu pružiti zaštitu (engl. hedge) od inflacije.
- Likvidnost: Kao što je poznato, ulaganje u nekretnine može biti prilično komplikovano, jer zahteva pronalaženje kupca i dosta administracije pri prodaji. S druge strane, akcije REIT-ova koje se trguju na berzi omogućavaju prednost likvidnosti.
- Prihodi od dividendi: S obzirom na to da 90% prihoda REIT-ova ide akcionarima, oni su privlačni za one koji žele brzi prihod na kratkoročnoj osnovi.
- Diversifikacija portfolija: Budući da REIT-ovi imaju slabiju korelaciju sa drugim vrstama investicija, predstavljaju odličan izvor za diversifikaciju portfolija.
Koji su potencijalni nedostaci ulaganja u REIT-ove?
- Fluktuacije cena: Akcije REIT-ova se trguju na berzama, što dovodi do promena cena tokom trgovačkih sesija.
- Ograničeni potencijal dugoročnog rasta: Za one koji teže dugoročnom rastu vrednosti, REIT-ovi možda nisu idealni, jer distribucija više od 90% dobiti znači manju mogućnost za akumulaciju kapitala na duži rok.
- Oporezivanje: Oporezujete se svake godine kao i bilo koja kompanija, dok kompanije koje ne distribuiraju dividende mogu reinvestirati profit. U nekim zemljama, dividende se oporezuju po standardnoj stopi. Takođe, treba biti pažljiv u vezi sa izbegavanjem dvostrukog oporezivanja na prihode iz zemalja gde niste poreski rezident. Čak i sa relativno malim prihodima, plaćanje poreza od 20% - 30% može biti prilično neprijatno.
Koje investicije spadaju u REIT?
Izvor: www.concreit.com
REIT u koji investirate treba da bude instrument za povećanje vaših prihoda. Prihodi dolaze od:
- Iznajmljivanja,
- Pratećih usluga vezanih za nekretnine,
- Prihoda od hipoteka.
Kao rezultat toga, REIT-ovi moraju voditi računa o popunjenosti i naplati zakupnina.
Kao rezultat toga, REIT-ovi moraju voditi računa o popunjenosti i naplati zakupnina.
REIT-ovi poseduju širok spektar nekretnina koje mogu generisati profit. Kao što se vidi na slici ispod, 2019. godine postojalo je čak 12 sektora koji su generisali prihode, počevši od industrijskih objekata, data centara, šuma, pa sve do komercijalnih prostora. Kancelarijski i stambeni prostori zauzimali su sredinu sa prilično dobrom isplativošću od oko 30%.
Izvor: www.investopedia.com
Kako se trguje?
Kao individualni investitor, možete izabrati razne načine za investiranje u REIT-ove:
- Kupovina akcija REIT-ova koji su listirani na berzi,
- Zajednički investicioni fondovi,
- ETF (Exchange-Traded Funds),
- Učešće u nelistiranim ili zatvorenim fondovima, ukoliko ispunjavate određene uslove.
Ukratko:
- Odredite svoj profil i na osnovu toga strategiju koju ćete usvojiti. Iako je strategija najznačajnija I predstavlja okosnivu celog procesa investiranja, preporučljivo je da je povremeno revidirate, jer se okolnosti menjaju.
- Odredite u koju kompaniju ili kompanije želite da uložite na osnovu vašeg investicionog profila i analize tržišta.
- Otvorite poziciju na svom računu i investirajte u instrumente koje poznajete.
Koji su rizici povezani sa ovom vrstom investicija?
Izvor: www.theedgesingapore.com
Kao i kod svake investicije, povraćaj uloženog novca nije zagarantovan. Iako cene nekretnina istorijski imaju tendenciju rasta tokom dužih vremenskih perioda, na kraće ili srednje staze, tržište nekretnina može biti nepredvidivo:
Tokom recesije 2008. godine, tržište se srušilo upravo u trenutku kada je većina investitora bila uverena da može samo rasti, i da će kupovina nekretnine danas značiti prodaju po višoj ceni sutra. Nasuprot tome, za vreme pandemije COVID-19, na mnogim lokacijama, suprotno očekivanjima, tržište je dostiglo svoje najviše vrhove!
Na cene utiče više faktora, a neki od njih uključuju:
- ponudu i potražnju,
- demografske promene,
- kamatne stope,
- zakone i državnu politiku u ovoj oblasti,
- nepredviđene događaje bilo koje vrste (socijalne, ekonomske, političke, zdravstvene, prirodne, klimatske, itd.).
Svi ovi faktori mogu dovesti do promena u cenama kupovine i iznajmljivanja nekretnina.
U slučaju "crnog labuda", tržište može pasti i trgovanje može biti blokirano. Investitori bi mogli biti primorani da zadrže neiznajmljene ili neprodate prostore tokom perioda koji može trajati 2-3 godine. U najgorem slučaju, pritisnuti od strane poverilaca, mogli bi biti prinuđeni da prodaju neke nekretnine po nižim cenama.
Pored toga, postoji i rizik koji nosi ljudski faktor, gde upravljanje REIT-om može doneti pogrešne odluke koje će uticati na profitabilnost.
Kako mogu investirati u REIT kompanije?
Izvor:: www.seekingalpha.com
Kao što je već navedeno, REIT (Real Estate Investment Trust) u Srbiji još uvek nema posebnu regulativu. Investiranje u nekrenine je široko rasprostranjeno u našoj zemlji, ali se nekretnine kupuju u celosti, u partnerstvu, dok REIT fondovi tek treba da zažive.
Nekretnine se trenutno smatraju nepristupačnim, jer je potrebno najmanje 10 prosečnih godišnjih plata za kupovinu novog dvosobnog stana u Beogradu.
Prosečna cena stanova novogradnje u Republici Srbiji u I polugodištu 2024. godine iznosila je oko 1900 evra po kvadratu. Cene stanova u posmatranom periodu kretale su se u intervalu od 520 evra po m² u Bujanovcu do 4440 evrau beogradskoj opštini Savski venac.
Prema Robertu Kiosakiju, najpoznatijem svetskom ulagaču u nekretnine, ciklus nekretnina ima četiri faze:
- Oporavak (recovery)
- Ekspanzija (expansion)
- Prekomerna ponuda (hyper-supply)
- Recesija (recession)
Ove faze su zasnovane na efektu ponude i tražnje na tržištu nekretnina i mogu uticati na cene i profitabilnost nekretnina.
Stručnjaci generalno preporučuju da nekretnine zauzimaju između 5% i 15% ukupnog investicionog portfolija. Ova kvota zavisi od svakog investitora tj. od njegovog profila koji obuhvata:
- krajnji cilj investicija,
- toleranciju na rizik,
- vremenskim okvir, i druge faktore.
Jedno interesantno istraživanje može vam pomoći da odredite udeo nekretnina u portfoliju u zavisnosti od godina, kao što je prikazano u grafiku ispod
(izvor: www.reit.com).
Kriterijumi selekcije
Kao i kod bilo koje druge kompanije na berzi, cena akcija REIT-a zavisi od tržišta.
Da biste procenili vrednost svoje investicije u REIT akcijama, stručnjaci preporučuju da obratite pažnju na sledeće:
- Procena rasta vrednosti dividendi REIT-a.
- Ukupni prinos na investiciju izračunat procenom ukupne vrednosti paketa akcija u trenutku kada želite da ih prodate, plus vrednost do tada isplaćenih dividendi.
- Prinos prihoda od dividendi u poređenju sa drugim investicijama usmerenim na prihode, kao što su obveznice, akcije u firmama iz oblasti sirovina i energije, i druge investicije s visokim prihodima.
- Neto vrednost imovine (NAV - net asset value).
Važno je napomenuti da tradicionalni pokazatelji poput zarade po akciji (EPS) ili odnosa cene i zarade (P/E) nisu pouzdani kod REIT-ova.
Jedan od najčešće korišćenih indikatora je FFO (fondovi iz poslovanja), koji uzima u obzir amortizaciju. FFO se često koristi zajedno sa drugim pokazateljima kao što su stopa rasta, istorija dividendi, i odnos duga.
Na primer, FFO za REIT XYZ (izvor investopedia) dat je u tabeli ispodt.
izvor: investopedia
FFO zračunat za dve godine iznosi 838.389 USD u 2019. i 757.598 USD u 2020. godine.
FFO = neto prihod + amortizacija + deprecijacija - kapitalni dobici od prodaje nekretnina
Pored FFO, koristi se i AFFO (prilagođeni fondovi iz poslovanja). On uključuje indirektne troškove, kao što su rast kirija, kapitalni troškovi i slično. Iako se često preferira FFO-u, formula za AFFO nije uvek objektivna.
Formula za AFFO je: AFFO = FFO + rast kirija - kapitalni izdaci - rutinsko održavanje
Kako investitor može ostvariti dividende od REIT-ova?
Možete ostvariti dobre prinose od dividendi ulaganjem na sledeće načine:
- Direktno u REIT kompanije koje direktno poseduju nekretnine, izdaju ih u zakup, prodaju, finansiraju i ostvaruju prihode iz njihove eksploatacije.
- U REIT-ove koji su uvršteni na berzu i čije akcije možete kupovati i prodavati kao i sve druge.
- U REIT-ove koji nisu uvršteni na berzu, gde možete kupovati akcije direktno od onih koji žele da ih prodaju ili možete učestvovati kao akcionar u osnivanju društva.
- U zatvorene REIT-ove, gde se moraju ispuniti specifični uslovi za članstvo.
- Kroz REIT ETF investicione fondove, koji sami ne poseduju nekretnine, ne upravljaju imovinom, niti finansiraju nekretnine, već ulažu u REIT-ove.
Prosečan prinos REIT-ova
Ne postoje primeri na domaćem tržištu. Postoje REIT-ovi koji su registrovani u SAD, a ulažu u građevinske projekte u Srbiji i nude ciljani prinos od dividend oko 10%, ali to nisu pouzdani podaci.
Na američkom tržištu, REIT-ovi su od izbijanja pandemije 2021. godine ostvarili bolju profitabilnost od indeksa S&P 500.
Izvor: https://zaksbuilding.com/
Saveti i preporuke o ulaganju u Real Estate Investment Trust (REIT)
Izvor:: www.seekingalpha.com
Investiranje u REIT (Real Estate Investment Trust) oslobađa vas mnogih glavobolja koje imaju oni koji kupuju i upravljaju fizičkim nekretninama, počevši od kredita i iznosa novca koji je potrebno uložiti, renoviranja, poboljšanja, rizika iznajmljivanja i još mnogo toga. Upravo zbog toga, postoje ljudi koji nisu zaradili koliko su očekivali ili su gubili novac u raznim prilikama ulažući u nekretnine.
Ne preporučuje se pozajmljivanje novca kako biste postigli minimalni iznos za učešće u REIT-ovima koji nisu uvršteni na berzu ili su privatni, bez obzira koliko primamljiva bila njihova obećanja.
U zapadnim zemljama, posebno u SAD-u, postoje i prevaranti koji pokušavaju da prodaju investicije u "REIT-ove" koji se ispostave kao prevare. Postoji registar legalnih REIT-ova, i možete pretražiti bazu podataka EDGAR Američke Komisije za hartije od vrednosti i berzu (US Securities and Exchange Commission).
Trgovanje REIT-ovima na berzi vam omogućava da spekulišete na osnovu promena cena pomoću izvedenih instrumenata, ali rizici dolaze u paketu s velikim potencijalom za dobitak.
Zbog toga vam preporučujemo da prvo prođete kroz teorijski kurs investiranja koji je deo naše standardne ponude, pre nego što investirate u REIT. Takođe, vežbajte naučene tehnike otvaranjem demo računa na bilo kojoj platformi koju nudi ovlašćeni broker.
Investicioni savetnik (možete pronaći jednog i kod nas) može vam pomoći da identifikujete svoje finansijske ciljeve i preporuči REIT koji im odgovara.
Kao i u svakom poduhvatu, budite oprezni, uradite temeljno istraživanje i tačnu procenu kako biste dobili relevantne informacije pre nego što preduzmete akciju.
Činjenica da ste investirali u REIT ne znači da možete spavati mirno. Povremeno proveravajte poslovanje kompanije i prilagođavajte svoju investiciju u skladu s tim.